La Garantie Financière n’est plus obligatoire pour les Transactions immobilières
Orientations du marché fin 2010
Actualités juillet 2010 : Tendances
Le baromètre Meilleurstaux.com table sur une remontée des taux d’ici au 1er trimestre 2011. Leur prévisions pourraient être en deçà de la réalité si l’on en croit les évènements récents du système financier européen et des interventions de la BCE. La crise obligataire qui pointe son nez risque d’être encore plus violente que prévu.
Que dire de taux fixes sur 15 ans à 4,85% en février 2011 ? Nous trouverons la réponse en observant quels étaient les taux il y a exactement 2 ans soit 4 mois avant la faillite de Lehman Brothers. La réponse est : Sensiblement identiques avec les conséquences que nous connaissons (200 000 transactions en moins sur une année glissante et une orientation sévèrement à la baisse des prix de l’immobilier).
Plus parlant encore : Le tableau des capacités d’emprunt comparative en fonction des taux. On remarque que pour un emprunt sur 20 ans (moyenne actuelle) les taux devraient atteindre 5% ce qui implique une baisse de pouvoir d’achat immobilier immédiate de l’ordre de -11%. Il faudra ajouter à cela la fin des effets des mesures de relance et le début de ceux des mesures de rigueur.
L’arrêt de trois aides majeures à l’accession accentuera le phénomène de dégradation des capacités d’achat. La déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat de la résidence principale mesure phare du programme de Nicolas Sarkozy sera vraisemblablement supprimée à la fin 2010. La fin du doublement du PTZ (prêt à taux zéro) ainsi que la disparition du dispositif du Pass Foncier (permettant de différer le financement du foncier par rapport à la construction) sonneront le glas des aides aux candidats à la propriété.
Faut il s’en réjouir ? je pense que oui. Dans un marché démesurément éloigné des revenus réels, tout artifice de financement devrait être banni pour protéger le consommateur. L’inverse a été fait. Nous n’en sommes pas arrivés aux subprimes américains mais quand on permet à une famille modeste de financer sa maison pendant 20 ans pour ensuite racheter le terrain pendant 20 ans de plus, c’est irresponsable voire criminel. Le marché américain a subi une correction d’environ 30% pour ses excès. Le marché espagnol est sinistré pour au moins 10 ans (après avoir “vendu” des financements sur 50 ans), pense-t-on encore soutenables les prix pratiqués en France ?
A lire un excellent article bien documenté et étayé : Bulles ou effondrement de l’immobilier ?
Mon analyse au 06 juillet 2010 : Sauf éléments nouveaux pouvant inverser la tendance (Nota : la probabilité pour que les éléments nouveaux accélèrent cette chute est plus importante que l’inverse), le marché immobilier s’orientera nettement à la baisse dès le début de l’année 2011. Les transactions dans l’ancien devraient avoisiner les 500 000 sur l’année et les prix perdre de l’ordre de 10% d’ici à la rentrée 2011.
Serge AUTULY
Des agents immobiliers bientôt sans garantie financière
La FNAIM s’insurge contre un amendement approuvé par le Sénat qui permettrait aux agents ne recevant aucuns fonds de leur clients de s’affranchir de garantie financière (Voir article source: Diagnostic et Expertise).
On peut comprendre que, déjà mise à mal par les différentes garanties d’organismes bancaires, la Caisse de garantie FNAIM tente d’inquiéter les consommateurs dans ces commentaires et réactions. Mais comment a-t-on pu réclamer une garantie financière à des agents qui avaient expressément renoncé à percevoir des fonds ? Voilà une aberration de plus qui disparaît et je pense qu’il faut s’en féliciter.
Dans la pratique, toute transaction réalisée par l’intermédiaire d’un agent ayant renoncé à percevoir des fonds est financièrement couverte directement par le ou les Notaire(s) cités dans l’avant contrat. Il était ridicule de faire supporter une garantie financière à ces agents dans ces conditions.
La FNAIM devrait plutôt insister sur l’excellent support juridique qu’elle représente et l’expertise de son réseau plutôt que de défendre l’indéfendable.
S. AUTULY
Analyse et prospective – Marché immobilier résidentiel 2010 – 2030
Automne 2009,
Cela fait plus d’un an déjà que les effets du retournement de cycle se font sentir. De nombreux intervenants tentent d’interpréter les données du marché et peu ont une vision globale des facteurs susceptibles d’influencer le niveau des prix de l’immobilier résidentiel dans les mois et les années à venir. Je vais tenter de le faire ici. Et vos commentaires seront (je l’espère) les bienvenus.
Dans le désordre (selon les époques, certains éléments seront déterminants d’autres moins) :
- Le Panurgisme (Je le mets ici avec, il est vrai, une petite volonté de provocation car ce n’est, bien sûr, pas le principal facteur)
- Les conditions de financement
- Le taux de chômage
- Le revenu disponible des ménages
- La démographie
- L’environnement
- Le secteur géographique ( Le marché immobilier est très sectorisé et chaque secteur s’analyse différemment)
- Le type de bien
De nombreuses données statistiques sont régulièrement publiées. Il appartient à l’analyste de dire si elles sont pertinentes ou non.
Il faudra surtout établir les limites techniques de l’enregistrement des données ainsi que les délais de publication.
Serge AUTULY
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Le Panurgisme (5 novembre 2009)
La Notion de Panurgisme dans l’économie ou, plus précisément, dans les comportements humains, nous vient de notre regretté François Rabelais (Médecin et écrivain français du XVIème siècle). Son personnage Panurge, ami du géant Pantagruel jeta un mouton du bateau et le troupeau entier se précipita à la mer.
A retenir : Il semble que l’attitude collective amplifie les excès du marché, à la hausse comme à la baisse. Et l’immobilier ne fait pas exception à la règle.
Autant bon nombre de français vont “soudainement” vouloir acheter lorsque les prix augmentent et même lorsqu’ils sont très élevés, autant les mêmes français tourneront le dos à la pierre lorsque la presse titrera “La crise s’abat sur l’immobilier !”. J’ai pu moi même constater avec quel entrain certains achetaient en 2007 à 10 000 euros le m² alors que beaucoup rechignaient à acquérir en 1996 à 10 000 francs le mètre. Les premiers Hedges funds anglo-saxons ont compris bien plus vite que les français qu’il était temps de mettre la main sur l’immobilier parisien dès la fin 96 et ils ont “raflé la mise”.
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Les conditions de financement ( 24 mars 2010)
Ce chapitre est de loin le plus complexe et je pourrais lui consacrer un blog entier sans pouvoir faire le tour de la question. Tentons une approche par l’exemple :
Les taux moyens sur 20 ans en octobre 2008 étaient de 5,40 %. Suite à l’explosion de la crise financière la BCE a baisser son principal taux directeur de façon spectaculaire de 325 points de base pour le stabiliser à 1%. Un taux historiquement bas, jamais vu depuis la création de l’institution.
Il se trouve que le marché immobilier amorçait déjà son retournement de tendance depuis début 2008 (Indice des Notaires à -9,3% sur une année glissante entre le second trimestre 2008 et le second trimestre 2009). Quelle opportunité pour nombre d’acquéreurs prêts à signer !!
Voilà comment le marché à “artificiellement” caché sa fin de cycle en amorçant une stabilisation voire une légère augmentation ces derniers mois. Ceci a également permis d’éviter la perte de confiance, de rétablir partiellement la solvabilité des acquéreurs et enrayer temporairement l’engrenage du panurgisme.
72% des acquéreurs potentiels français ont un budget maximum de 200 000 euros. Prenons donc cet exemple :
200 000 euros empruntés au taux de 5,40 % sur 20 ans demande un effort de 1364 euros de mensualités. Ces même acquéreurs peuvent actuellement emprunter 230 000 euros sur les mêmes critères mais avec des taux actuels moyens à 3,80% . Une “resolvabilisation” de 15% en seulement un an c’est très exceptionnel. Cela a permis de stopper net la dégradation sévère que le marché s’apprêtait à subir. mais pas de faire remonter les prix de 15, 10 ou même 5 % ….signe de l’essoufflement des possibilités d’acquérir aux prix actuels.
Mais peut-on durablement innonder les marchés de liquidités avec des taux si bas ? Je vous conseille de lire l’article édifiant de Business Immo : “Le doute est dans la dette” à lire ici . Le marché de l’immobilier d’entreprise, bien que plus volatile, présage souvent de ce qui se passera dans le secteur résidentiel. Le risque de “trappe à liquidités” selon la formule de Keynes guette les marchés : En temps ordinaire, quand il y a un supplément de monnaie dans l’économie, il donne lieu à l’achat de titres (ou d’immobilier titrisé), ce qui fait baisser les taux d’intérêt (comprendre ici taux de rendement). Mais ce mécanisme ne joue plus si le rendement des titres devient très faible ou leur détention trop risquée. En effet, le ralentissement économique à déjà commencé à orienter les loyers à la baisse y compris en habitation. Le rendement devient faible, les primes de risques dé-corrélées des actifs. L’OAT à 10 ans est aujourd’hui même à 3,38% (Source agence France Trésor 24 mars 2010) pourquoi irais-je investir dans un produit immobilier qui me rapporte 3,50% ??
Seules des dispositions fiscales aussi avantageuses de la Loi Scellier peuvent encore soutenir l’investissement immobilier résidentiel. Et le dilemme “Acheter ou louer” ne trouve plus de réponse financière favorable à l’acquisition. Les considérations environnementales ainsi que le coût de l’énergie et des travaux d’entretien aggraveront cette tendance. Des dispositions politiques pourront mêmes être fatales à cette classe d’actifs (Voir les propositions du PS en matière fiscale pour la campagne 2012 .. ici prônant la suppression de toutes les niches fiscales).
A retenir : La baisse des taux d’intérêts (même spectaculaire) commence à montrer ses limites.
L’investissement immobilier n’est plus rentable en dehors d’un avantage fiscal conséquent et tenable sur le long terme.
L’option de rester locataire devient raisonnable face au niveau des prix mis en regard de la valeur locative.
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Le taux de chômage (8 novembre 2009)
Tentons avant tout de nous poser la bonne question : Comment s’alimente le marché immobilier ancien ?
Nous allons analyser le marché de l’offre et trouver les clients correspondant. Il y a d’abord les très petites surfaces, achetées le plus souvent par des investisseurs locatifs. Si pour une part certains propriétaires les ont acquises pour y loger une jeune fille au pair ou un enfant étudiant elles sont souvent conservées pour être louées. Nous commençons à trouver nos réels primo-accédant en résidence principale pour les petites surfaces type studio et les appartements plus grands ou encore les maisons. Je rappelle ici à ceux qui souhaitent bien lire les annonces immobilières les diverses appellations des appartements :
Chambre : Il s’agit d’une seule pièce dans laquelle on trouve éventuellement un coin cuisine et parfois même une douche. Les toilettes peuvent être sur le palier à proximité.
Studio : Dans ce cas la pièce d’eau (SdE ou SdB) est séparée et les WC forcément à l’intérieur du logement. le coin cuisine est obligatoire mais pas nécessairement séparé.
Les 2, 3, 4, 5 pièces et plus … sont définis par leur nombre de pièces en dehors de la cuisine et de la (ou des) pièce(s) d’eau. Nota : une SdB comporte une baignoire, une SdE une douche. Attention, dans l’ancien les séjours sont souvent double (Salle à manger et Séjour) ce qui compte pour deux pièces. Si vous cherchez un appartement comportant trois chambres ce sera souvent un 4 pièces récent ou un 5 pièces ancien …
Les primo-accédant sont le moteur du marché. S’ils sont moins nombreux, les propriétaires qui souhaitent vendre pour acheter plus grand auront des difficultés à vendre et donc à racheter. Le marché sera nécessairement tiré vers le bas.
La quantité de primo-accédant dépend essentiellement de deux facteurs. La démographie d’une part, la capacité d’emprunt d’autre part. Pour simplifier il y a la quantité et la qualité. La démographie dira si la tranche 28-40 ans est importante ou faible à un moment donné. Ce sont principalement les personnes de cet age qui achètent pour la première fois. Le taux de chômage de la même période sera l’un des indicateurs de la part de ménages suceptibles d’acquérir d’une part et de l’indice de confiance général des ménages d’autre part.
Parce que la confiance en l’avenir est fortement liée au taux de chômage on comprend ici à quel point il peut influer directement et indirectement sur les prix de l’immobilier résidentiel. Pour un offre donnée (nombre de biens mis en vente), si les acquéreurs sont nombreux le marché s’orientera à la hausse. Si le moral est bon, le Panurgisme orientera les moutons vers l’achat … et accélèrera le phénomène. Si en revanche l’offre est forte et que les acquéreurs potentiels sont rares (par le nombre ou par la qualité) alors nous observerons le phénomène inverse et le marché se tassera.
Note d’actualité : Le taux de chômage en France vient de dépasser la barre des 10% – Source Insee 04 mars 2010 –
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Le revenu disponible des ménages (28 novembre 2009)
Je cède bien volontiers la responsabilité de ce sujet au spécialiste de la question Jacques FRIGGIT. Vous trouverez les travaux de cet économiste qui assure une mission de veille et de prospective au Conseil Général de l’ Environnement et du Développement durable. Vous trouverez l’essentiel des données mises à jour régulièrement ici.
A retenir : Si l’on en croit les analyses de J. FRIGGIT les prix de l’immobilier sont très fortement dé-corrélés du revenu des ménages (février 2010)
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La démographie ( 11 février 2010)
La France s’est remise à faire des enfants à la fin de la dernière crise immobilière c’est à dire 1996-1997. Des années 80 à la première moitié des années 90 le taux de natalité était faible. Autant dire que les primo-accédant (majoritairement des trentenaires) vont se raréfier mécaniquement durant la prochaine décennie. Il faudra attendre les années 2025 avant de voir revenir sur le marché en nombre plus important des candidats à l’acquisition en age de s’interresser au coeur de marché que constituent les biens familiaux .
A retenir : Pas de forte demande mécanique avant 2025
Qu’en est il de nos “anciens” ? Les baby-boomers prennent actuellement leur retraite (60-65 ans), inquiets pour le montant de leur pension ils ont participé activement à l’augmentation du marché ces dix dernières années. En aidant leurs enfants pour les plus généreux, en améliorant leur revenu pour les autres. Leur espérance de vie nous mène jusque dans la même période chronologique …2025. Avant d’envisager leur décès tentons d’imaginer leur attitude dans l’intervalle qui nous sépare de l’échéance fatale.
Les préoccupations actuelles sur la dépendances des personnes agées et les fortes incitations fiscales sur l’investissement dans les EHPAD (Etablissements Hospitaliers pour Personnes Agées Dépendantes) laissent à penser que d’une part ils vendront progressivement leurs résidences secondaires ayant peine à les entretenir et que d’autre part, dans un second temps, ils quitteront leur résidence principales pour s’installer dans des établissements spécialisés propices à leur bien-être.
A retenir : L’offre immobilière actuellement au plus bas devrait progressivement s’étoffer sur les 15 prochaines années.
A l’instar du livre de Michel Godet “Le choc de 2006″ sur les conséquences des départs massifs à la retraite de nos anciens sur l’économie, envisageons maintenant les effets du Mortiboom sur le marché résidentiel français. Successions en grand nombre (j’attire ici l’attention de ceux parmi les Notaires qui ont tout “misé” sur la transaction …..inquiétez vous) accompagnées d’une mise sur le marché de biens immobiliers en quantité importante et necessitant une acquisition rapide. On peut imaginer un “pic” d’offre abondante étalé sur 5 à 10 années vraisemblablement entre 2015 et 2025.
A retenir : Période d’offre abondante entre 2015 et 2025.
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L’environnement (05 mars 2010)
Ce sujet délicat me demande beaucoup de travail de recherche, notamment sur l’esprit de la législation et donc l’anticipation des contraintes qui pèseront sur les prix du logement. Je ne suis pas encore en mesure de le traiter de manière pertinente à l’heure actuelle.
à suivre ….
saconsultants
