Orientations du marché fin 2010

Actualités juillet 2010 : Tendances

Le baromètre Meilleurstaux.com table sur une remontée des taux d’ici au 1er trimestre 2011. Leur prévisions pourraient être en deçà de la réalité si l’on en croit les évènements récents du système financier européen et des interventions de la BCE. La crise obligataire qui pointe son nez risque d’être encore plus violente que prévu.

Que dire de taux fixes sur 15 ans à 4,85% en février 2011 ? Nous trouverons la réponse en observant quels étaient les taux il y a exactement 2 ans soit 4 mois avant la faillite de Lehman Brothers. La réponse est : Sensiblement identiques avec les conséquences que nous connaissons (200 000 transactions en moins sur une année glissante et une orientation sévèrement à la baisse des prix de l’immobilier).

Plus parlant encore : Le tableau des capacités d’emprunt comparative en fonction des taux. On remarque que pour un emprunt sur 20 ans (moyenne actuelle) les taux devraient atteindre 5% ce qui implique une baisse de pouvoir d’achat immobilier immédiate de l’ordre de -11%. Il faudra ajouter à cela la fin des effets des mesures de relance et le début de ceux des mesures de rigueur.

L’arrêt de trois aides majeures à l’accession accentuera le phénomène de dégradation des capacités d’achat. La déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat de la résidence principale mesure phare du programme de Nicolas Sarkozy sera vraisemblablement supprimée à la fin 2010. La fin du doublement du PTZ (prêt à taux zéro) ainsi que la disparition du dispositif du Pass Foncier (permettant de différer le financement du foncier par rapport à la construction) sonneront le glas des aides aux candidats à la propriété.

Faut il s’en réjouir ? je pense que oui. Dans un marché démesurément éloigné des revenus réels, tout artifice de financement devrait être banni pour protéger le consommateur. L’inverse a été fait. Nous n’en sommes pas arrivés aux subprimes américains mais quand on permet à une famille modeste de financer sa maison pendant 20 ans pour ensuite racheter le terrain pendant 20 ans de plus, c’est irresponsable voire criminel. Le marché américain a subi une correction d’environ 30% pour ses excès. Le marché espagnol est sinistré pour au moins 10 ans (après avoir “vendu” des financements sur 50 ans), pense-t-on encore soutenables les prix pratiqués en France ?

A lire un excellent article bien documenté et étayé : Bulles ou effondrement de l’immobilier ?

Mon analyse au 06 juillet 2010 : Sauf éléments nouveaux pouvant inverser la tendance (Nota : la probabilité pour que les éléments nouveaux accélèrent cette chute est plus importante que l’inverse), le marché immobilier s’orientera nettement à la baisse dès le début de l’année 2011. Les transactions dans l’ancien devraient avoisiner les 500 000 sur l’année et les prix perdre de l’ordre de 10% d’ici à la rentrée 2011.

Serge AUTULY